Slechts 225 woningen boven €5 miljoen verkocht in tien jaar: verkopers moeten vaak flink zakken

Uit een uitgebreide analyse van Het Financieele Dagblad op basis van gegevens van het Kadaster blijkt hoe klein deze markt werkelijk is. Tussen 2016 en 2025 werden in heel Nederland slechts 225 woningen verkocht voor minstens 5 miljoen euro.

In dezelfde periode wisselden meer dan twee miljoen Nederlandse woningen van eigenaar. Voor iedere transactie in het segment boven 5 miljoen euro werden dus duizenden goedkopere huizen verkocht.

Het enorme prijskaartje betekent bovendien niet automatisch dat de waarde blijft oplopen. Bij verschillende van de duurste woningen die de afgelopen jaren werden verkocht, moest de prijs later juist weer omlaag.

De gemiddelde bestaande koopwoning kostte in het tweede kwartaal van 2026 volgens de nieuwste cijfers van de NVM ongeveer 506.000 euro. Zo’n woning werd gemiddeld binnen 28 dagen verkocht.

De vraag naar betaalbare en middelgrote woningen blijft groot. Vooral starters en gezinnen vissen vaak in dezelfde vijver. Daardoor kan een aantrekkelijke woning binnen enkele dagen meerdere biedingen ontvangen.

Bij een landgoed van 5, 10 of 15 miljoen euro werkt dat mechanisme niet. Het aantal mensen dat zo’n aankoop kan financieren is bijzonder klein. Daar komt bij dat een potentiële koper niet alleen het bedrag beschikbaar moet hebben, maar ook precies op dat moment zo’n uitzonderlijke woning moet zoeken.

Een villa met een binnenzwembad, tennisbaan, gastenverblijf, bioscoop en enkele hectares grond klinkt indrukwekkend. Maar die voorzieningen verkleinen tegelijkertijd de doelgroep. Niet iedere vermogende koper wil personeel inhuren voor de tuin, het zwembad laten onderhouden of jaarlijks grote bedragen kwijt zijn aan verwarming, beveiliging, verzekeringen en lokale belastingen.

Dat maakt de woning misschien uniek, maar niet automatisch gemakkelijk verkoopbaar.

Nederland telt naar schatting ongeveer tweeduizend woningen met een waarde van 5 miljoen euro of meer. Dat is een uiterst klein deel van de totale woningvoorraad.

Het gewone miljoenensegment is inmiddels veel breder. Uit het jaarverslag over miljoenenwoningen van Calcasa blijkt dat Nederland ruim 273.000 koopwoningen telt die minimaal 1 miljoen euro waard zijn. Dat komt neer op ongeveer één op de zestien koopwoningen.

Maar tussen een huis van 1 miljoen en een villa van 5 miljoen euro zit economisch gezien een wereld van verschil. De eerste categorie is in populaire gemeenten inmiddels haast onderdeel geworden van de gewone bovenkant van de markt. Het tweede segment blijft gereserveerd voor ondernemers, bestuurders, private-equitymiljonairs, artiesten en families met zeer grote vermogens.

De helft van de woningen boven 5 miljoen euro staat in Noord-Holland. Belangrijke concentraties zijn Amsterdam, het Gooi en Kennemerland. Ook Wassenaar, Noordwijk en enkele dure buurten rond Utrecht en Rotterdam komen geregeld terug.

Amsterdam is binnen deze markt een uitzondering. De hoofdstad trekt internationale ondernemers en werknemers, waardoor monumentale panden rond het Vondelpark en in Oud-Zuid een iets bredere groep kopers kunnen aanspreken. Buiten Amsterdam blijkt de belangstelling uit het buitenland opvallend beperkt.

In het normale woningsegment gebruiken makelaars soms een relatief lage vraagprijs om veel kijkers te lokken. De uiteindelijke verkoopprijs kan daardoor aanzienlijk hoger uitvallen.

Bij kapitale villa’s gebeurt regelmatig het tegenovergestelde. Eigenaren beginnen met het bedrag dat zij hopen te ontvangen. Vervolgens blijkt na maanden of jaren dat de markt die waarde niet accepteert.

Dat verschil ontstaat mede doordat unieke woningen moeilijk te taxeren zijn. Voor een rijtjeshuis zijn meestal genoeg vergelijkbare verkopen in dezelfde buurt beschikbaar. Bij een landgoed met eigen water, meerdere bijgebouwen en een ondergrondse wellnessruimte bestaan nauwelijks goede vergelijkingsobjecten.

Ook verbouwingskosten geven verkopers soms een verkeerd beeld. Wie 4 miljoen euro voor een woning betaalt en vervolgens 6 miljoen investeert, heeft niet automatisch een huis van 10 miljoen euro. Een nieuwe koper waardeert de marmeren badkamer, thuisbioscoop of padelbaan misschien heel anders dan de eigenaar die deze liet aanleggen.

Een renovatie kan het woonplezier vergroten zonder dat iedere geïnvesteerde euro bij de verkoop wordt terugverdiend.

Een opvallend voorbeeld staat in Blaricum. Het landhuis werd in 2022 voor 18 miljoen euro verkocht en was daarmee de duurste Nederlandse woningtransactie van de onderzochte periode. Een jaar later veranderde het pand opnieuw van eigenaar. Ditmaal werd 15,3 miljoen euro betaald.

Dat is een verschil van 2,7 miljoen euro.

Ook bij een villa aan de Vinkeveense Plassen blijkt dat een eerdere verkoopprijs geen garantie vormt voor de volgende transactie. Het huis werd voor 17,5 miljoen euro verkocht en kwam later opnieuw op de markt voor minder dan 15 miljoen euro.

Bij zulke bedragen kan een prijsverlaging gemakkelijk groter zijn dan de volledige aankoopprijs van meerdere gemiddelde Nederlandse woningen.

Dat betekent niet per definitie dat de vorige eigenaar miljoenen verlies heeft geleden. Er kunnen verbouwingen, zakelijke afspraken, fiscale omstandigheden of andere onderdelen bij een transactie hebben meegespeeld. De voorbeelden laten wel zien dat de waarde van extreem duur vastgoed veel minder vanzelfsprekend is dan een hoog bedrag op Funda doet vermoeden.

Een andere verklaring is de houding van de potentiële koper. Iemand die 8 miljoen euro aan een villa kan besteden, hoeft doorgaans niet voor het verstrijken van een hypotheekofferte te beslissen. Deze koper heeft vaak al een woning en kan rustig wachten op een aantrekkelijk aanbod.

In veel gevallen onderhandelen de gegadigden bovendien zelf. Het gaat dikwijls om ondernemers en investeerders die gewend zijn grote zakelijke transacties te sluiten. Zij laten zich niet snel opjagen door een makelaar die beweert dat er nog drie geïnteresseerden zijn.

Wanneer een huis al twee jaar te koop staat, weet de koper dat de onderhandelingspositie van de verkoper langzaam verzwakt. Iedere extra maand betekent onderhoudskosten, verzekeringspremies en geld dat vastzit in een woning die niet wordt gebruikt.

Sommige eigenaren kunnen dat zonder problemen volhouden. Daarom worden villa’s in dit segment geregeld jarenlang discreet aangeboden. Ze staan dan niet altijd zichtbaar op de bekende woningsites, maar circuleren binnen netwerken van gespecialiseerde makelaars.

Volgens de door het FD geraadpleegde makelaars staan in het allerhoogste segment drie tot vier keer zoveel woningen te koop als er daadwerkelijk worden verkocht. Dat is bijna het spiegelbeeld van de reguliere woningmarkt.

Daarnaast zou het beschikbare aanbod met ongeveer 40 procent zijn toegenomen. Onder meer oudere villa-eigenaren bereiden zich voor op een verhuizing naar een kleiner en gemakkelijker te onderhouden huis. Zij zetten hun woning soms al ruim van tevoren in de stille verkoop, zonder dat er direct haast is.

Tegelijkertijd neemt de groep kopers niet even hard toe. Veel vermogende Nederlanders kiezen bij een verhuizing voor een luxe appartement in de stad of vertrekken naar het buitenland. Een enorm huis met een zwembad, oprijlaan en uitgebreide tuin kan op latere leeftijd eerder als werk dan als luxe gaan voelen.

Hogere financieringskosten en fiscale regels spelen eveneens mee. Zelfs zeer vermogende kopers betalen een woning niet altijd volledig uit eigen middelen. Als geld lenen duurder wordt, kan ook bij hen de bereidheid afnemen om tientallen miljoenen in één object vast te zetten.

In Londen, Parijs, Dubai en New York vormt extreem duur vastgoed deels een internationale beleggingsmarkt. Kopers gebruiken appartementen en villa’s daar soms als tweede verblijf, investering of veilige plek om vermogen te parkeren.

Nederland heeft zo’n internationale markt nauwelijks. Uit de onderzochte transacties blijkt dat woningen boven 5 miljoen euro in de afgelopen tien jaar bijna uitsluitend bij Nederlandse kopers terechtkwamen.

Dat beperkt de verhandelbaarheid. Een verkoper kan niet vanzelfsprekend rekenen op een miljardair uit het Midden-Oosten, Azië of de Verenigde Staten die na één bezichtiging de volledige vraagprijs betaalt.

Ook snelle speculatie komt weinig voor. Een villa kopen, cosmetisch verbouwen en korte tijd later met miljoenen winst doorverkopen is riskant als vooraf niet duidelijk is wie de volgende koper moet worden. De overdrachtskosten, belastingen en onderhoudslasten tikken ondertussen gewoon door.

De situatie aan de absolute bovenkant van de woningmarkt bevat ook een les voor gewone huiseigenaren. Een vraagprijs is in de eerste plaats een uitnodiging om te onderhandelen. Het bedrag zegt niet automatisch wat een woning werkelijk waard is.

Dat geldt des te sterker wanneer een huis lang te koop staat, sterk afwijkt van andere woningen of hoge onderhoudskosten heeft. De NVM waarschuwt inmiddels eveneens dat woningen in hogere prijsklassen vaker een realistische vraagprijs nodig hebben. Kopers krijgen door het toegenomen aanbod weer iets meer ruimte om na te denken en te onderhandelen.

Voor de meeste Nederlanders blijft een villa van 5 miljoen euro een onbereikbare droom. Maar de ontwikkeling is wel fascinerend: precies op het punt waar de bedragen buitensporig groot worden, verdwijnt de gekte uit de woningmarkt.

Wie een rijtjeshuis zoekt, moet soms nog steeds boven de vraagprijs bieden. Wie 5 miljoen euro of meer kan meenemen, kan rustig achteroverleunen. In dat deel van de markt is niet de koper, maar juist de verkoper degene die zenuwachtig wordt.