Zoon woont gratis in ouderlijk huis terwijl vader in woonzorgcentrum zit: rechter dwingt verkoop af en legt €33.500 rekening neer

Een vader die belooft dat zijn volwassen zoon gratis in het ouderlijk huis mag wonen, kan daar later toch op terugkomen. Dat blijkt uit een kortgedingvonnis van de Rechtbank Noord-Holland, gepubliceerd op 26 oktober 2026. De vader woont in een woonzorgcentrum, zijn woninghelft gaat op 1 januari 2027 van box 1 naar box 3 en hij kan de lasten niet meer opbrengen. De zoon moet binnen zeven dagen meewerken aan de verkoop van de woning, getaxeerd op €515.000. Uit zijn deel van de opbrengst gaat ruim €33.500 naar zijn vader, plus €350 per maand voor het gebruik van het huis.

De ouders bezaten de woning sinds 1995 samen, met twee aflossingsvrije hypotheken van samen €79.454. Toen de zoon in 2017 weer bij zijn ouders introk, zou zijn vader hebben gezegd dat hij voor het wonen niets hoefde te betalen. Na de dood van de moeder in 2019 werd de zoon als haar enige erfgenaam voor de helft eigenaar van het huis. De andere helft bleef van de vader.

Sinds september 2024 woont de vader in een woonzorgcentrum. Van zijn AOW en pensioen betaalt hij sinds 1 januari 2026 een eigen bijdrage aan het CAK van €1.782,15 per maand. Daarnaast betaalde hij nog steeds de rekeningen van het ouderlijk huis: de hypotheekrente van €349,59 per maand en alle andere eigenaars- en gebruikslasten, inclusief het gas, water en licht van zijn zoon.

Wie naar een verpleeg- of verzorgingshuis gaat, mag de oude woning op grond van artikel 3.111 lid 5 van de Wet inkomstenbelasting 2001 nog maximaal twee jaar in box 1 houden. Voor de vader liep die termijn in september 2026 af. Volgens het vonnis valt zijn woninghelft vanaf 1 januari 2027 in box 3: de hypotheekrente is dan niet meer aftrekbaar en zijn deel van de overwaarde komt boven het heffingsvrij vermogen uit, dus hij gaat box 3-belasting betalen.

Dat vermogen werkt twee jaar later ook door in de eigen bijdrage voor de Wet langdurige zorg, want het CAK rekent met inkomen en vermogen van twee jaar eerder. Vanaf 1 januari 2029 telt de woningwaarde daardoor mee, en volgens de cijfers in het vonnis stijgt de eigen bijdrage van de vader dan van €1.782,15 naar ongeveer €2.733 per maand.

Om uit de klem te komen, schakelde de vader in juli 2025 een makelaar in. Een taxateur waardeerde de woning op 30 maart 2026 op €515.000. Na een bouwkundige keuring boden kopers €410.000. De vader wilde dat bod aannemen en bood zijn zoon zelfs aan om de overwaarde te verdelen alsof het huis voor €510.000 was verkocht. De zoon weigerde te tekenen en wilde een vraagprijs van minstens €600.000.

Volgens artikel 3:178 van het Burgerlijk Wetboek hoeft niemand mede-eigenaar te blijven. De voorzieningenrechter wijst een onderhandse verkoop voor €410.000 wel af: het huis was kort voor de keuring op €515.000 getaxeerd en moet eerst op de vrije markt worden aangeboden. Maar de zoon moet binnen zeven dagen na betekening van het vonnis de verkoopopdracht bij de makelaar mee ondertekenen. Worden vader en zoon het binnen zeven dagen niet eens over de vraagprijs, de laatprijs of het beste bod, dan beslist de makelaar.

Werkt de zoon niet mee aan de opdracht, het koopcontract of de overdracht bij de notaris, dan geldt het vonnis als zijn handtekening. Voor het toelaten van bezichtigingen en het meewerken aan de afrekening bij de notaris legt de rechter hem een dwangsom op van €1.000 per dag, tot maximaal €100.000.

Ook het verweer dat hij sinds 2017 gratis mocht wonen, gaat niet op. In 2017 was de zoon nog geen eigenaar, maar sinds de dood van zijn moeder in 2019 bezat hij zelf de helft van het huis en moest hij meebetalen aan de lasten.

Uit zijn helft van de netto opbrengst houdt de notaris straks €20.000 in voor een niet-afgeloste renteloze lening van de vader, €10.000 als vaste vergoeding voor de woon- en verbruikslasten die de vader van 2019 tot en met 2024 betaalde, en €3.500 voor voorgeschoten hypotheekrente (€3.325 over januari 2025 tot en met juli 2026 en €175 vanaf augustus 2026). Daarnaast betaalt de zoon vanaf 1 januari 2025 tot de sleuteloverdracht €350 per maand gebruiksvergoeding, plus de verbruikslasten die de vader betaalde en de helft van de eigenaarslasten vanaf januari 2025.