Afbeelding gemaakt met Gemini AI van Google
Hof: standaardboete van 10 procent in koopakte past bij een tijd met half zo hoge huizenprijzen
Wilt u DDS vaker zien?
Stel DDS in als voorkeursbron op Google.
Voeg DDS toe op GoogleTwee huizenkopers die hun woning niet op tijd konden betalen, krijgen €28.000 van hun boete terug. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden verlaagde de boete van €38.000, 10 procent van de koopsom, naar €10.000. Volgens het hof stond de boete niet in verhouding tot wat de verkoper werkelijk misliep. Hij verkocht het huis daarna voor €18.555 meer aan iemand anders en hield na aftrek van zijn schade per saldo geld over.
De kopers zijn volgens het hof twee studerende zussen van 21 en 25. In 2023 kochten ze een woning van €380.000. Een deel van het geld zou komen uit een schenking van hun ouders, uit de overwaarde van hun ouderlijk huis. Dat geld stond nog bij een notaris en kon pas worden verdeeld na een aparte procedure, een rangregeling. Op de leverdatum, 16 juni 2023, konden ze daardoor niet betalen.
De verkoper ontbond de koop en eiste de boete uit de koopakte op. De notaris betaalde die uit de bankgarantie van de kopers. De rechtbank Midden-Nederland wees hun eis om het geld terug in 2024 af. In hoger beroep kregen ze deels gelijk, blijkt uit de uitspraak van 29 september. De verkoper betaalt ook wettelijke rente vanaf 3 oktober 2023.
Wanneer de rechter een boete verlaagt
Een rechter mag een boete uit een contract alleen verlagen als de billijkheid dat klaarblijkelijk eist. Dat moet je zelf vragen, en de rechter gaat nooit lager dan de schadevergoeding waar de verkoper volgens de wet recht op heeft.
Volgens het hof moet de boete dan leiden tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat. Het hof kijkt naar de verhouding tussen de werkelijke schade en de boete, naar de aard van de overeenkomst en de afspraak, en naar de omstandigheden waaronder de boete werd opgeëist.
De kopers kwamen niet zonder verwijt weg. Een notaris had hen in februari 2023 per e-mail uitgelegd wat er nodig was om de overwaarde te verdelen. Toch vroegen ze de rangregeling niet op tijd aan. Hun onervarenheid, en het opvolgen van eventuele adviezen van hun financieel adviseur, kwamen volgens het hof voor hun eigen risico.
Waarom het hof op €10.000 uitkwam
De verkoper verkocht de woning voor €398.555. Zijn schade door de mislukte koop stelde hij op €11.455,65. De kopers betwistten pas op de zitting €3.500 daarvan, en dat was volgens het hof te laat. Het hof rekende daarom met het hele bedrag. Per saldo hield hij €7.099,35 over. Na aftrek van €3.931 aan proceskosten bij de rechtbank bleef €3.168,35 voordeel over.
Daar zette het hof de overlast en onzekerheid voor de verkoper tegenover. Hij had zelf al een ander huis gekocht en liep daar het risico op een boete van €47.300. Dat het goed afliep, dankte hij aan eigen inspanningen en aan de medewerking van zijn bank en zijn eigen verkoper. Dat woog het hof in zijn voordeel mee.
Ook de situatie van de kopers telde mee. Het geld voor hun zekerheid kwam volgens het hof van het 'Nationale Waarborgfonds', en zij lossen de boete daar voorlopig af met €350 per maand. Dat de verkoper ter zitting stelde dat €38.000 voor hen 'peanuts' zou zijn, volgde het hof niet. Tegelijk wilde het hof de boete niet te ver verlagen, omdat die bedoeld is als prikkel om de koop na te komen.
De 10 procent uit de modelkoopakte
Een apart deel van de uitspraak gaat over het vaste percentage, dat al tientallen jaren ongewijzigd in de modelkoopakte staat. Volgens het hof past 10 procent van de koopsom bij een tijd waarin huizen grofweg half zo duur waren en minder snel werden verkocht. Het hof ziet een veranderende opvatting over hoe redelijk dat percentage nog is. Als de woningmarkt omslaat, kan het volgens het hof weer passend zijn. Dat een rechter de 10 procent ook gewoon kan laten staan, bleek eerder bij een koper die op een energielabel wachtte, de waarborgsom niet stortte en 10 procent van de koopprijs moest betalen.
Neem als voorbeeld de gemiddelde transactieprijs van een bestaande koopwoning in augustus 2026: €503.523 volgens het CBS. Een boete van 10 procent is dan €50.352,30. De €10.000 waar het hof op uitkwam, is ruim 2,6 procent van de koopsom van €380.000.
Een nieuw vast percentage noemt het hof niet; de omstandigheden van het geval blijven beslissend. Wel woog het in het voordeel van de kopers mee dat zij particulieren waren die niet over de standaardboete hadden onderhandeld. Ook bij het bieden is het opletten: een huizenkoper bood onder druk €10.000 extra, terwijl het biedlogboek geen ander bod liet zien.
Wat je regelt voordat je tekent
Kijk vóór je bod ook naar je financiering. Koop je een huis tussen €470.000 en €500.000, dan kun je vanaf januari NHG krijgen, en daarvoor telt de datum van je bindend aanbod, niet die van de koopakte.
- Neem een financieringsvoorbehoud op. Daarmee gaat de koop niet door als je de hypotheek niet vóór een bepaalde datum rond krijgt. Zet ook het hypotheekbedrag erin.
- Komt een deel van je geld uit een schenking of uit de verkoop van een ander huis, ga dan na of dat op de leverdatum echt beschikbaar is. Uit de uitspraak blijkt niet of deze kopers een financieringsvoorbehoud hadden; hun probleem zat in het geld van hun ouders.
- De boete van 10 procent is geen wettelijke regel, maar een afspraak in de koopakte. Bespreek vóór het tekenen met de notaris wat er gebeurt als je niet op tijd kunt betalen.
Na het tekenen heb je drie dagen bedenktijd, gerekend vanaf het moment dat je de getekende koopakte krijgt. Daarna kom je alleen nog onder de koop uit via de voorbehouden in de akte.
Als de levering toch misgaat
In deze koopakte moest de verkoper de kopers eerst in gebreke stellen en hun acht dagen geven om alsnog te betalen. Pas daarna kon hij de koop ontbinden en de boete opeisen. Krijg je zo'n brief, neem dan meteen contact op met de notaris.
Staat de boete volgens jou niet in verhouding tot wat de verkoper echt verloor, dan kun je de rechter vragen die te verlagen. Leg dan vast waarvoor de woning later is verkocht, welke schade de verkoper kan aantonen en wat de boete voor jouw financiën betekent. Precies die punten woog het hof in deze zaak.
Wil je vaker zulke uitleg over je geld in je tijdlijn? Like en volg DDS op Facebook.
Ga verder met lezen
Dit vind je misschien ook leuk
Laat mensen jouw mening weten
Lees ook
Loading
