Buren kopen huis van oude buurman voor €150.000, nu getaxeerd op €590.000: rechter dwingt levering af

Economie•07 nov , 11:30

Wilt u DDS vaker zien?

Stel DDS in als voorkeursbron op Google.

Een man verkocht op 7 maart 2024 zijn huis voor €150.000 aan zijn buren, en die koop blijft staan. De executeurs van zijn nalatenschap stelden dat het huis €625.000 waard was en wilden de koop laten vernietigen wegens misbruik van omstandigheden. De Rechtbank Zeeland-West-Brabant wees dat op 28 oktober 2026 af en veroordeelde hen om mee te werken aan de levering.

De buren betalen wel meer dan de koopsom: in het minst gunstige geval €315.717,50, vooral door schenkbelasting. Een taxatie per 13 augustus 2026 komt uit op €590.000. Dat is de waarde van nu. Wat het huis in 2024 waard was, stelt de rechtbank niet vast.

Enig erfgenamen zijn KWF Kankerbestrijding en Stichting Met je hart. Zij houden het huis dus niet: de koopsom valt in de nalatenschap. Het vonnis kan meteen worden uitgevoerd, ook als er hoger beroep komt.

Levering pas na zijn overlijden

De man woonde naast de kopers. Levering zou pas volgen na zijn overlijden of als hij om gezondheidsredenen niet meer thuis kon wonen. De andere buurman, zijn mantelzorger, tekende de overeenkomst ook en maakte dezelfde dag een aanvulling.

Op 27 februari 2025 verhuisde de man naar een woonzorgcentrum. Op 17 november 2025 brachten hij en de andere buurman de dagvaarding uit, op 27 november overleed hij. De executeurs, de andere buurman en een notaris, namen de zaak over.

Zij voerden aan dat de man door zijn hoge leeftijd, zijn sociale isolement en de zorg van de buren afhankelijk van hen was. Hij was volgens hen enkele dagen eerder uit het ziekenhuis ontslagen en gebruikte medicijnen die hem verward en suf maakten. De buren zouden de overeenkomst tijdens zijn opname hebben opgesteld en hem die op een verjaardagspartijtje hebben voorgelegd, zonder onderhandelingen.

De buren betwistten dat: volgens hen was er geen afhankelijkheid en geen abnormale geestestoestand. De verkoop was het resultaat van een open traject dat al in augustus 2023 begon, en de andere buurman had vooraf een concept gezien.

Wanneer een rechter een koop vernietigt

Het uitgangspunt is contractvrijheid: je bepaalt zelf met wie je een overeenkomst sluit en wat erin staat. Een rechter grijpt alleen in bij bijzondere omstandigheden. Bij misbruik van omstandigheden bevordert iemand een koop terwijl die weet of moet begrijpen dat de ander daartoe wordt bewogen door bijvoorbeeld afhankelijkheid, een abnormale geestestoestand of onervarenheid. Wie zich daarop beroept, moet het bewijzen. Ook een geestelijke stoornis kan een koop vernietigbaar maken.

De rechtbank vond de stellingen van de executeurs onvoldoende onderbouwd. In het tussenvonnis van 1 juli 2026 staat dat de buren kookten, samen boodschappen deden en de man naar het graf van zijn overleden vrouw brachten, maar dat ook de andere buurman en een thuiszorgorganisatie hem hielpen. Dat hij op leeftijd was, kort daarvoor in het ziekenhuis had gelegen en medicatie gebruikte, was op zichzelf niet genoeg. Een medische verklaring ontbrak, en vast staat dat hij bij de ondertekening niet wilsonbekwaam was.

Ook bleek ter zitting dat er een verkoopproces was geweest. De andere buurman had vóór de ondertekening met de buren over de verkoop gesproken en in een later stadium over de prijs. Hij verklaarde dat hij ervan schrok toen de afspraken op papier stonden, maar zette na zijn aanvulling zijn handtekening. De man zelf heeft volgens hem tot ongeveer een jaar na de ondertekening nooit gezegd dat hij ontevreden was. Verklaringen van de man ontbraken.

De rekening loopt op tot €315.717,50

De aanvulling bevatte nog een voorwaarde: de kopers moesten aantonen dat ze de kosten konden betalen, anders verviel de koop. Volgens de rechtbank hoorde ook de schenkbelasting daarbij. In het minst gunstige geval gaat het om:

koopsom: €150.000
schenkbelasting: €151.917,50 (op een andere plek in het vonnis staat €151.917,90)
overdrachtsbelasting: €11.800, dat is 2 procent van de taxatiewaarde van €590.000
transportkosten: €2.000

Een mail van juli 2026 noemde een hypotheek van €350.000 passend, en de vader van de kopers wil hun zo nodig maximaal €150.000 lenen. Daarmee kunnen ze de rekening betalen, oordeelde de rechtbank.

De executeurs moeten binnen vier weken na betekening van het vonnis meewerken aan de levering. Doen ze dat niet, dan vervangt het vonnis hun verklaringen. Ook moeten ze de proceskosten betalen.

Zij verzetten zich tegen uitvoerbaarheid bij voorraad: een levering zou niet te herstellen zijn als het vonnis in hoger beroep wordt vernietigd. De rechtbank woog het belang van de kopers zwaarder: de koop is in 2024 getekend en er is nog steeds niet geleverd. Bij een vernietiging zijn er mogelijkheden tot schadeloosstelling. Hoger beroep kan binnen drie maanden na de uitspraak. Of dat gebeurt, blijkt niet uit het vonnis.

Wat een koop onder de waarde de koper kost

Koop je een woning onder de marktwaarde, dan is dat volgens de Belastingdienst een schenking. De waarde daarvan is het verschil tussen de koopprijs en de WOZ-waarde, dus niet de taxatie.

Net als bij een geërfd huis mag je kiezen uit twee WOZ-waarden.

Stel: je koopt een huis met een WOZ-waarde van €400.000 voor €150.000 van iemand die geen familie is. De schenking is dan €250.000. Daar gaat de vrijstelling van €2.769 af, en daarna betaal je 30 procent tot €158.669 en 40 procent daarboven. Volgens een berekening van DDS kom je op ruim €83.000 schenkbelasting. Dit geldt alleen als de koopprijs onder de marktwaarde ligt.

Je moet zelf aangifte doen, vóór 1 maart van het jaar na de schenking. Betaalt de verkoper de belasting voor je, dan telt die betaling ook als schenking.

Daar kan overdrachtsbelasting bij komen: 2 procent als je er zelf voor langere tijd gaat wonen, anders 8 procent. Betaal je over hetzelfde bedrag beide, dan verrekent de Belastingdienst dat, voor zover er samenloop is.

Wat je als oudere of familie kunt doen

Verkoop je zelf ver onder de waarde, of zie je dat bij een familielid gebeuren, dan kun je dit doen:

Laat vóór de ondertekening onafhankelijk taxeren, zodat iedereen het verschil kent.
Neem de tijd. De bedenktijd van drie dagen geldt voor de koper, niet voor de verkoper.
Leg vast wat de verkoper wil en waarom, en vraag bij twijfel over iemands toestand meteen om een medische verklaring. Allebei ontbraken ze in deze zaak.
Wacht niet. De rechtbank woog mee dat pas na ongeveer een jaar over vernietiging werd gesproken. De vordering verjaart drie jaar nadat de invloed van het misbruik is opgehouden.
Kan iemand zijn geldzaken niet meer zelf regelen, dan kunnen onder anderen de partner en familie tot in de vierde graad bewind aanvragen bij de kantonrechter.
Reken niet alleen op een levenstestament: in een andere zaak stelde een hof toch een bewindvoerder aan.

Lees ook

Twijfel je aan een verkoop, schrijf dan meteen op wie wat heeft gezegd en wanneer over de prijs is gesproken, en vraag een notaris of advocaat om mee te kijken. De uitkomst hangt af van de feiten in jouw situatie: deze uitspraak betekent niet dat elke verkoop onder de waarde blijft staan.

Wil je zelf bepalen wat er later met je huis en spaargeld gebeurt? Schenk je bij leven, dan kunnen je kinderen later minder erfbelasting betalen. In de gratis schenk-checklist 2026 van Schenk Slim, de schenksite van DDS, staan de tien dingen die je vóór 31 december regelt.