Huis in december verkocht, nieuwe woning pas in januari: verkoper met €300.000 op de bank op 1 januari betaalt zo'n €1.100 box 3

Dat het geld een paar dagen later naar de notaris gaat, maakt niet uit. Rechtbank Gelderland oordeelde zo op 24 juni 2026, in een zaak over 2017. De regel geldt nog steeds: box 3 kijkt naar wat je bezit op 1 januari.

Met een slimme leverdatum of met tegenbewijs kun je die rekening wel drukken.

Het oude huis werd op 21 oktober 2016 aan de koper geleverd, voor €305.000. Op 28 oktober 2016 tekende de verkoper een voorlopige koopovereenkomst voor een appartement van €160.000. Het appartement werd op 12 januari 2017 geleverd. Begin januari ging de koopsom naar de notaris.

Op 1 januari 2017 stond er in totaal €181.525 op bank-, giro- en spaarrekeningen. Volgens de verkoper was dat geld al bestemd voor het nieuwe huis, en was de koopsom een schuld.

De rechtbank ging daar niet in mee. Geld op de bank op de peildatum is een bezitting. Waar het vandaan komt of waar het voor bedoeld is, doet niet ter zake. De koopsom is ook geen schuld voor box 3. Tegenover de plicht om te betalen staat het recht op levering van het huis.

Ongelijke behandeling zag de rechtbank evenmin. Wie de koopsom nog in het oude jaar betaalt, heeft geen voordeel van geld op de rekening. Wie het geld wel had, kon er ook profijt van hebben.

Het beroep was toch gegrond, om een andere reden. De Belastingdienst had het box 3-inkomen al verlaagd van €5.712 naar €365, met het Besluit rechtsherstel box 3. Omdat de zaak te lang duurde, krijgt de verkoper €5.500 schadevergoeding. Een dwangsom van €276 kwam er niet: de verkoper stelde de Belastingdienst te laat in gebreke. Tegen de uitspraak stond hoger beroep open bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Of dat is ingesteld, staat er niet bij.

Voor box 3 telt je vermogen aan het begin van het jaar, de peildatum. Dat staat in artikel 5.2 van de Wet inkomstenbelasting 2001. Het gaat om je bezittingen min je schulden.

Het huis waarin je woont, valt niet in box 3 maar in box 1. Zolang het oude huis nog van jou is, telt het dus niet mee. Na de levering staat de opbrengst op je rekening, en die valt wel in box 3.

Ook geld op de derdenrekening van de notaris telt als banktegoed. Dat staat in de uitleg van de Belastingdienst over box 3 in 2026. Het geld vóór 1 januari alvast naar de notaris sturen, helpt dus niet.

Stel: je woont alleen. Je levert je oude huis in december 2026 aan de koper. Na aflossing van de hypotheek staat er €300.000 op je spaarrekening. Je nieuwe huis krijg je half januari 2027. Verder heb je geen spaargeld of beleggingen.

De percentages voor 2027 staan nog niet vast. DDS rekent daarom met de percentages van 2026. Voor banktegoeden is dat voorlopig 1,28 procent. Over €300.000 is het rendement dan €3.840.

Daarna gaat het heffingsvrij vermogen van €59.357 eraf. Er blijft €240.643 over, 80,21 procent van het totaal. Je box 3-inkomen is dan €3.080. Het tarief is 36 procent. Volgens een berekening van DDS betaal je zo €1.108,80 box 3.

Heb je een fiscale partner, dan is het heffingsvrij vermogen samen €118.714. Met samen €300.000 op de bank betalen jullie dan €835,20. Heb je al meer spaargeld dan het heffingsvrij vermogen, dan kost de €300.000 je €1.382,40 extra.

In de zaak moest de verkoper ook kindgebonden budget terugbetalen. Voor zorgtoeslag en kindgebonden budget telt ook je vermogen op 1 januari.

Voor 2027 is de grens €119.122 zonder toeslagpartner en €158.748 met toeslagpartner. Dienst Toeslagen noemt de verkoop van een woning zelf als voorbeeld. Zit je op 1 januari 2027 waarschijnlijk boven de grens? Geef je vermogen dan uiterlijk 8 december 2026 door in Mijn toeslagen. Anders moet je de toeslag later terugbetalen.

Hoe Dienst Toeslagen je vermogen precies telt, lees je in ons stuk over de vermogensgrens van 2027.

Is je werkelijke rendement lager dan je box 3-inkomen, dan betaal je over dat werkelijke rendement. Dat regelt de tegenbewijsregeling in de wet. Het werkelijke rendement is wat je vermogen in een kalenderjaar opbrengt. Denk aan rente, dividend en huur, plus waardestijging of waardedaling. Een heffingsvrij vermogen is er dan niet.

Voor geld dat maar kort op de bank staat, kan dat flink schelen. Het vaste percentage geldt over je hele saldo op 1 januari. Rente krijg je alleen over de weken dat het geld er echt stond. Het geld voor je nieuwe huis telt niet als verlies: het gaat alleen box 3 uit.

Stel: je kreeg in heel 2027 €150 rente, en je had verder geen beleggingen. Dan is je werkelijke rendement €150. Met een tarief van 36 procent betaal je dan €54 in plaats van €1.108,80.

Bij spaargeld vergelijk je de rente die je ontving met je box 3-inkomen. Is de rente lager, dan heeft tegenbewijs zin. Over 2025 geef je het werkelijke rendement al door in de gewone aangifte. De Belastingdienst rekent dan met het bedrag dat voor jou het voordeligst is.

De Tweede Kamer stemde op 12 november 2026 in met de novelle voor het nieuwe box 3-stelsel. Daarin blijft belasting over het werkelijke rendement op vermogen het uitgangspunt. Het kabinet wil het nieuwe stelsel op 1 januari 2029 invoeren. Tot die tijd blijft het huidige stelsel gelden, met tegenbewijs. De Eerste Kamer moet nog stemmen.

Waarom de overstap naar het nieuwe stelsel later komt dan eerst gepland, lees je in ons stuk over het uitstel naar 2029.

Valt de levering van je oude en je nieuwe huis aan dezelfde kant van 1 januari, dan staat de opbrengst op de peildatum niet op je rekening. In de zaak stond de leverdatum al in de voorlopige koopovereenkomst. Kijk dus goed naar die datum voor je tekent.

Ook andersom kan het. Koop je eerst en verkoop je later, dan blijft je oude huis nog een tijd in box 1. Dat geldt zolang het leeg staat en te koop staat. Het moet dan in dat jaar of in een van de drie jaren ervoor je eigen woning zijn geweest.

Ligt je leverdatum net na de jaarwisseling, reken dan nu uit wat de opbrengst op 1 januari kost. Krijg je toeslag, geef je vermogen dan op tijd door. En houd bij hoeveel rente je in 2027 echt ontvangt, voor je aangifte.