Hypotheek met 2 procent rente loopt af: op €150.000 ruim €189 per maand meer

Na de hypotheekrenteaftrek is het verschil kleiner, maar nog steeds voelbaar: in de eerste maand ongeveer €72 netto. Welingelichte Kringen wees op 8 november op deze groep. Het raakt nu vooral wie eind 2016 of begin 2017 vastzette. Wie dat tussen 2018 en 2021 deed, krijgt het nieuwe renteaanbod pas over een paar jaar.

Voor wie in januari 2017 vastzette, rekende DDS in oktober al het renteaanbod door. Dit stuk gaat over wat je nog kunt doen voordat de nieuwe rente ingaat: aflossen, vergelijken en je risicoklasse laten herzien. En over waarom rentemiddeling voor deze groep geen uitweg is.

Het verschil zit bijna helemaal in de rente. In de eerste maand betaal je in dit voorbeeld bij 2 procent €250 rente, bij 4,49 procent €561,25. Die rente trek je af van je inkomen. In 2026 is die aftrek maximaal 37,56 procent. Tegen dat tarief ga je netto van ongeveer €665 naar €737 per maand.

Hoe hoger de nieuwe rente, hoe groter de stap. Bij 4,34 procent, het tarief van Argenta voor tien jaar vast met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), kom je uit op €936,07 bruto: ruim €177 meer dan nu. Bij 5,15 procent ga je naar €1.002,41, ruim €243 meer.

Verdien je minder of betaal je weinig belasting, dan levert de aftrek minder op. Voor een deel van de huiseigenaren levert hij zelfs helemaal niets op. Dan ligt het netto verschil dichter bij het bruto bedrag.

ABN AMRO stuurt 3 maanden voordat je rentevaste periode afloopt een nieuw rentevoorstel. Dat voorstel hoeft niet het laagste te zijn, en je bent er niet aan vast.

Westland Utrecht Bank vraagt in zijn tarieven voor renteherzieningen op 1 februari 2027 5,15 procent voor tien jaar vast met NHG. Argenta vraagt voor nieuwe leningen 4,34 procent. Op €150.000 met twintig jaar te gaan scheelt dat volgens een berekening van DDS ruim €66 bruto per maand.

Je kunt de nieuwe periode ook korter kiezen. Bij ABN AMRO mag je aan het einde van je rentevaste periode ook zonder vergoeding naar een variabele rente. Die beweegt wel mee met de markt: Rabobank en ASN Bank verhoogden hun variabele hypotheekrente per 1 november.

Rentemiddeling is bedoeld voor wie een hogere rente heeft dan de markt. Bij ASN Bank kan het als de actuele rente lager is dan je eigen hypotheekrente. Je spreidt dan de vergoeding voor het renteverlies van de bank over een nieuwe periode. Met 2 procent zit je ver onder de markt. Middelen zou betekenen dat je je lage rente eerder opgeeft.

Om dezelfde reden is oversluiten nu meestal niet duur in boete. Bij ASN Bank betaal je alleen een vergoeding als de marktrente lager is dan jouw rente. Is de marktrente hoger, dan betaal je die niet. Wel betaal je bij overstappen naar een andere bank kosten, onder meer voor de notaris.

Heb je spaargeld, dan telt elke euro die je vóór de renteherziening aflost straks tegen de hogere rente. Bij ABN AMRO mag je vaak tot 10 procent van je oorspronkelijke leenbedrag per jaar zonder vergoeding aflossen. ASN Bank rekent ook bij meer geen vergoeding als je met eigen geld aflost, en niet met geleend geld.

Stel: je lost €20.000 af, zodat er €130.000 overblijft. Bij 4,34 procent betaal je dan €811,26 bruto per maand, volgens een berekening van DDS. Dat is ongeveer €125 minder dan zonder die aflossing, en maar ruim €52 meer dan je nu betaalt. Wel trek je daarna minder rente af, en het geld zit vast in je huis. Houd dus een buffer achter.

Wil je dat een extra aflossing nog in 2026 wordt verwerkt, let dan op de termijn van je bank. Bij ASN Bank moet een aflossing tot 10 procent vóór 11 december binnen zijn.

Met NHG heeft je bank meer zekerheid, en daarvoor krijg je rentekorting, schrijft ASN Bank. Bij Argenta is 4,34 procent met NHG het laagste tarief voor tien jaar vast, zonder duurzaamheidskorting. Zonder NHG hangt je rente af van je schuld ten opzichte van de waarde van je huis. Bij Argenta loopt dat op van 4,49 procent tot 50 procent van de marktwaarde naar 4,63 procent tot 100 procent. Op €150.000 is dat ruim €11 per maand verschil.

Na tien jaar aflossen en hogere huizenprijzen val je mogelijk in een lagere klasse. Vraag je bank om die herberekening. Welk bewijs van de woningwaarde je bank accepteert, verschilt.

Zoek in je hypotheekoverzicht de einddatum van je rentevaste periode op en kijk hoeveel je dit jaar nog zonder vergoeding mag aflossen. Komt het renteaanbod binnen, leg het dan naast de actuele tarieven van minstens twee andere geldverstrekkers voor dezelfde periode, met en zonder NHG.