Huurwoning zonder buitenruimte: vanaf 2027 mag de maximumhuur hoger uitvallen

De wijziging staat in het besluit dat op 18 september in het Staatsblad is gepubliceerd. Het kabinet noemt in de toelichting een verhoging van de maximale huurprijs van ongeveer €34 per maand. Dat is de raming bij het gebruikte prijspeil, geen vaste extra rekening voor iedere huurder in 2027.

Het puntenstelsel koppelt kenmerken van een huurwoning aan een maximale kale huurprijs. Onder meer oppervlakte, energieprestatie en WOZ-waarde tellen mee. De Rijksoverheid legt uit hoe het puntenaantal de maximale huur bepaalt.

Bij het ontbreken van iedere vorm van buitenruimte worden nu vijf punten afgetrokken. Vanaf 2027 vervalt die aftrek. Het gaat dus ook om de vraag of er gemeenschappelijke buitenruimte aanwezig is. Alleen vaststellen dat je geen eigen balkon hebt, is onvoldoende om te concluderen dat deze wijziging jouw woning raakt.

Voor woningen die nu wel die aftrek krijgen, verandert de berekening zonder dat de verhuurder iets hoeft bij te bouwen. Buitenruimte blijft overigens punten opleveren wanneer die er wél is. De beloning voor een balkon of tuin en de aftrek wegens het ontbreken daarvan zijn twee verschillende onderdelen.

In de toelichting staat expliciet dat voor bestaande huurovereenkomsten de wettelijke grenzen aan de jaarlijkse huurverhoging blijven gelden. Een verhuurder kan daardoor geleidelijk naar een hoger maximum toegroeien. Het nieuwe puntenaantal geeft geen toestemming om die verhogingsgrenzen over te slaan.

Neem een fictief voorbeeld waarin iemand €800 kale huur betaalt en het nieuwe huurplafond €850 bedraagt. Het verschil van €50 is dan de afstand tot dat plafond. Het is niet automatisch het bedrag dat bij de eerstvolgende verhoging op de rekening mag komen. Daarvoor moet apart worden vastgesteld welke verhoging bij het contract en de wettelijke regels past.

Omgekeerd hoeft een verhuurder de volledige beschikbare ruimte niet te gebruiken. De maximumhuur vertelt wat de bovengrens is. Het huurcontract en een rechtsgeldig verhogingsvoorstel bepalen welk bedrag daadwerkelijk moet worden betaald.

Voor een woningzoekende kan het effect directer zijn. Bij een nieuw contract kan de verhuurder de hogere toegestane maximumhuur meteen in de vraagprijs verwerken. Daarom maakt het voor de gevolgen uit of je ergens blijft wonen of na de wijziging een woning gaat huren.

Voor een controle heb je het juiste bedrag nodig. Kijk naar de kale huur, dus zonder servicekosten en voorschotten voor bijvoorbeeld gas of elektriciteit. Wie alleen het totale bedrag van de bankafschrijving gebruikt, vergelijkt mogelijk verschillende kosten met elkaar.

Vraag bij twijfel om een specificatie. Staat in het contract één ongesplitst bedrag voor huur en bijkomende kosten, dan moet eerst duidelijk worden welk deel voor de woning zelf wordt betaald. Bewaar ook de laatste huurverhogingsbrief: daarin staat vanaf wanneer het huidige bedrag geldt.

Met de Huurprijscheck van de Huurcommissie kun je een puntentelling maken. Gebruik daarbij de regels en bedragen die bij de te beoordelen periode horen. Een berekening voor 2026 laat niet vanzelf zien wat de uitkomst onder de gewijzigde regels in 2027 is.

Een wijziging van de woningpunten staat los van een huurverhoging die op het huishoudinkomen is gebaseerd. Heb je eerder zo’n extra inkomensafhankelijke verhoging gekregen en is het inkomen daarna gedaald, dan kan onder voorwaarden een verzoek om huurverlaging mogelijk zijn. Een hoger puntenmaximum beantwoordt die vraag niet.

Ontvang je straks een huurbrief die naar het verdwijnen van de minpunten verwijst, vraag dan om de volledige puntentelling én de berekening van de voorgestelde verhoging. Met die twee documenten wordt zichtbaar of alleen het plafond verandert of ook je maandbedrag, en op welke grond de verhuurder dat laatste wil verhogen.