Huiseigenaar met nieuwe rente vóór eind 2028 betaalt doorsnee €150 bruto per maand meer en krijgt als AOW'er minder belasting terug

DNB noemt die combinatie zelf. Huishoudens bij wie een forse stijging samenvalt met een lager inkomen, "bijvoorbeeld door werkloosheid of pensionering", kunnen onder druk komen te staan.

Stel: je hebt nog €140.000 schuld op een annuïteitenhypotheek en je rente gaat van 1,6 naar 4 procent. Volgens een berekening van DDS stijgt je bruto maandlast dan met ruim €172. Bereik je in dezelfde periode de AOW-leeftijd, dan kan je netto maandlast ruim €159 hoger uitkomen.

Vijf jaar geleden lag de gemiddelde rente op nieuwe hypotheken rond 1,6 procent. Nu is dat bijna 4 procent. Wie de rente toen vastzette en vóór eind 2028 een nieuw aanbod krijgt, merkt dat verschil.

Van de uitstaande hypotheekschuld bij banken heeft 3 procent een variabele rente. Nog eens 16 procent krijgt vóór eind 2028 een renteherziening. Bij ongeveer 11 procent van de schuld kan de rente met meer dan twee procentpunten stijgen. DNB onderzocht circa 755.000 van de ongeveer 950.000 huishoudens die bij een bank een variabele rente hebben of vóór eind 2028 een nieuwe rente krijgen.

De €150 is een middenwaarde. Bij een kwart van de huishoudens stijgt de bruto maandlast met minder dan €50. Een ander kwart gaat meer dan €300 per maand extra betalen. Wat het voor jou wordt, hangt af van je schuld, je oude rente en het nieuwe aanbod.

DNB kijkt ook naar het deel van het netto-inkomen dat opgaat aan de bruto hypotheeklasten. Voor het doorsnee huishouden stijgt dat van 20 naar 24 procent. DNB gaat er daarbij van uit dat het inkomen is meegegroeid met de gemiddelde lonen. Internationale instanties als de OESO en de ECB zien woonlasten boven 40 procent als signaal van kwetsbaarheid. Na de renteherziening zit 8 procent van de huishoudens daarboven, ongeveer 60.000. Ervoor was dat 4 procent, ongeveer 30.000.

De netto stijging kan lager uitvallen door de hypotheekrenteaftrek. Die heeft DNB niet meegenomen. Juist daar zit voor wie met pensioen gaat een extra nadeel.

Na 2028 gaat het door. Bij 27 procent van de schuld volgt de renteherziening tussen 2029 en 2033, bij 48 procent daarna. Tussen 2019 en 2022 kozen huishoudens vaak een rentevaste periode van meer dan tien jaar.

Stel: je hebt nog €140.000 schuld op een annuïteitenhypotheek, met 25 jaar te gaan. Je betaalt nu 1,6 procent rente en de nieuwe rente wordt 4 procent. Volgens een berekening van DDS gaat je bruto maandlast van €566,51 naar €738,97. Dat is ruim €172 per maand meer, of ruim €2.069 per jaar.

Het rentedeel stijgt nog sterker. In de eerste maand gaat het van €186,67 naar €466,67. Alleen over het rentedeel krijg je belasting terug.

Wat de aftrek oplevert, hangt af van je belastingtarief. Ben je in 2026 66 jaar of jonger, dan is het tarief in de eerste schijf van box 1 35,75 procent, tot en met €38.883. Daarboven geldt tot en met €78.426 een tarief van 37,56 procent.

Na je AOW-leeftijd betaal je geen AOW-premie meer. Ben je op of na 1 januari 1946 geboren, dan zakt het tarief in de eerste schijf naar 17,85 procent. Elke euro rente in die schijf levert dan nog geen 18 cent op. In het jaar waarin je de AOW-leeftijd bereikt, hangt het tarief af van de maand: van 17,85 procent bij januari tot 34,26 procent bij december.

In de hoogste schijf is de aftrek in 2026 beperkt tot 37,56 procent. Voor latere jaren kunnen de percentages anders zijn.

Stel nu dat je met je aftrek in de tweede schijf valt, met de tarieven van 2026. Dan levert elke euro rente 37,56 cent op. Met de oude rente kost je hypotheek je in de eerste maand netto €496,40. Met de nieuwe rente wordt dat €563,69, ruim €67 meer.

Ga je in dezelfde periode met AOW en blijft je inkomen dan tot en met €38.883? Dan krijg je over de nieuwe rente 17,85 procent terug. Je netto maandlast wordt €655,67. Dat is ruim €159 meer dan de €496,40 van nu. Ongeveer €92 daarvan komt door het lagere tarief.

Stel ook dat je netto-inkomen bij je pensioen daalt van €3.100 naar €2.100 per maand. Dan gaat er eerst ruim 18 procent naar de bruto hypotheeklast, daarna ruim 35 procent. Dat blijft onder de grens van 40 procent, maar komt er een stuk dichter bij.

In dit voorbeeld blijven heffingskortingen en het eigenwoningforfait buiten beschouwing. Betaal je weinig inkomstenbelasting, dan kan de aftrek nog minder opleveren. Zo'n 390.000 mensen hebben niets aan hun aftrek, omdat ze te weinig belasting betalen. Fiscale partners mogen de aftrek onderling verdelen.

Je hypotheekaanbieder moet je drie maanden voor het einde van de rentevaste periode een nieuw rentevoorstel doen. Dat schrijft Wijzer in geldzaken, een initiatief van het ministerie van Financiën. Twijfel je over overstappen, vraag dan ruim op tijd offertes op.

Aan het einde van de rentevaste periode betaal je geen boete als je overstapt naar een andere aanbieder. Wel heb je andere kosten, bijvoorbeeld voor een adviseur, notaris of taxateur. Vergelijk dus de rente én de voorwaarden.

Kijk bij de keuze voor een nieuwe rentevaste periode ook naar het jaar van je pensioen. Sinds 2022 kiezen huishoudens bij nieuwe hypotheken vaker vijf tot en met tien jaar vast, schrijft DNB. Dan kan een renteverandering sneller doorwerken in de maandlasten. Met een variabele rente merk je een verhoging nog eerder.

Extra aflossen verlaagt je maandlasten. Heb je een hypotheek zonder NHG, dan hangt je rente ook af van je schuld tegenover de waarde van je huis. Heb je flink afgelost of is je huis meer waard geworden, dan betaal je mogelijk minder renteopslag. Wat aflossen vóór de nieuwe rente oplevert, rekende DDS eerder door.

Krijg je een voorlopige aanslag of teruggaaf, geef je nieuwe rente dan op tijd door aan de Belastingdienst. Dat raadt Wijzer in geldzaken aan, zodat je later niet voor verrassingen staat.

Krijg je moeite met de maandlasten, neem dan meteen contact op met je hypotheekaanbieder. Vaak kan die je helpen een oplossing te vinden. Wacht niet tot je een grote betalingsachterstand hebt opgebouwd.

Zoek op wanneer je rentevaste periode afloopt en wanneer je de AOW-leeftijd bereikt. Liggen die data dicht bij elkaar, reken je netto maandlast dan door met beide tarieven. Vraag het renteaanbod op tijd op en vergelijk het met andere aanbieders. Dan weet je vóór je pensioen wat je huis je straks per maand kost.