Overwaarde over na verhuizing: ook een verbouwing in twee jaar maakt de hele lening niet aftrekbaar

Je oude huis is verkocht en de nieuwe woning kan een verbouwing gebruiken. Als je daarvoor geld leent terwijl er nog overwaarde over is, mag je niet vanzelf alle rente aftrekken. In een standpunt van 29 oktober rekent een kennisgroep van de Belastingdienst het voor: van een verbouwingslening van €80.000 is bij €50.000 resterende eigenwoningreserve maximaal €30.000 eigenwoningschuld.

Ook als de werkzaamheden over twee kalenderjaren lopen, blijft die beperking gelden. De overige €50.000 is in het beschreven geval een schuld in box 3. Het standpunt verduidelijkt hoe bestaande regels samenlopen; er is geen nieuwe belasting ingevoerd.

De eigenwoningreserve is een fiscaal bedrag dat voortkomt uit de verkoop van een eigen woning. Het beïnvloedt hoeveel rente je bij een volgende woning mag aftrekken. De Belastingdienst beschrijft bij het ontstaan van die reserve dat ook eerdere woningverkopen een rol kunnen spelen.

Daarom vertelt alleen het saldo op je spaarrekening onvoldoende. Voor de berekening moet je weten welke eigenwoningreserve na de aankoop resteert. Dat is een ander gegeven dan de prijs van de keuken of het bedrag dat de bank bereid is uit te lenen.

In het voorbeeld van de Belastingdienst wordt in jaar één €30.000 aan de verbouwing besteed. De eigenwoningreserve daalt daardoor van €50.000 naar €20.000. In jaar twee wordt nog €50.000 besteed, binnen zes maanden na het afsluiten van de lening. De resterende reserve van €20.000 zakt dan naar nul.

Dat maakt de rest van de lening niet alsnog aftrekbaar. Bij de vaststelling van de eigenwoningschuld is de oorspronkelijke reserve al afgetrokken van de totale verbouwingskosten. Het maximum blijft in deze casus €30.000.

Het bedrag waarover renteaftrek mogelijk is, moet je onderscheiden van het belastingvoordeel zelf. Je trekt de betaalde rente af, niet de geleende hoofdsom. Wie €50.000 niet als eigenwoningschuld mag aanmerken, verliest dus niet opeens €50.000 aan belastingvoordeel.

Stel: de rente is 4 procent per jaar. Op een schulddeel van €50.000 is dat €2.000 rente per jaar, als we de hoofdsom voor deze vergelijking gelijk houden en aflossingen buiten beschouwing laten. Dat is gemiddeld €166,67 per maand aan rente waarover in dit voorbeeld geen aftrek in box 1 bestaat.

Die €2.000 is evenmin automatisch de extra belastingrekening. Het is het bedrag dat niet in aftrek komt. Het uiteindelijke verschil op de aanslag hangt af van de verdere aangifte. Voor een echte maandlastenberekening moet bovendien het afgesproken aflossingsschema worden meegenomen.

Ook de rente die de geldverstrekker rekent maakt verschil. DDS liet eerder zien hoe verschillende hypotheekrentes doorwerken in de bruto maandlast. Vergelijk dus zowel de lening als de fiscale behandeling.

Voor een gewone verbouwingslening bestaat een regeling voor de eerste zes maanden. Die helpt wanneer het geld nog niet helemaal aan de werkzaamheden is uitgegeven. Maar die regeling zet de bijleenregeling niet buiten werking.

De uitleg over onderhoud en verbouwing maakt duidelijk dat de eigenwoningreserve ook bij zo'n lening eerst meetelt. Kosten van de verbouwing laten die reserve afnemen, ongeacht of je ze met eigen geld of geleend geld betaalt.

Een verbouwingsdepot heeft een andere tijdregeling: het daarvoor kwalificerende deel kan maximaal twee jaar als eigenwoningschuld worden behandeld zolang de verbouwing loopt. Ook daarbij moet rekening worden gehouden met de eigenwoningreserve. Een depot maakt eerder gerealiseerde overwaarde dus niet ongedaan.

Leg vóór het afsluiten van de lening de afrekening van de oude woning, de aankoopgegevens van de nieuwe woning, de hypotheekstukken en de begroting naast elkaar. Vraag vervolgens welk deel van de nieuwe lening in box 1 valt en welk deel in box 3. Laat ook vastleggen hoe betaalde verbouwingskosten worden verwerkt.

Daarnaast blijven de voorwaarden voor een verbouwingslening gelden. Denk aan de vereiste aflossing en aan bewijs dat het geld daadwerkelijk naar de eigen woning gaat. Bewaar facturen en bonnen. De verbouwingskosten zelf zijn niet aftrekbaar.

De financieringsvoorwaarden van de bank vragen afzonderlijk aandacht. Zo beschreef DDS onlangs de aangescherpte grenzen voor aflossingsvrij lenen bij Centraal Beheer. Dat een bank een lening toestaat, betekent nog niet dat de fiscus de renteaftrek toestaat.

Bereken daarom wat de verbouwing maandelijks kost met de juiste verdeling tussen box 1 en box 3. Dat voorkomt dat je de aannemer een bedrag toezegt op basis van belastingvoordeel waarop je geen recht hebt.