Hypotheekrente van 3,6 naar 4,4 procent: op €350.000 ruim €160 bruto per maand extra

Starters die maximaal willen lenen, hebben door de rentestijging volgens ING gemiddeld ongeveer 6 procent minder leenruimte. Dat is het geschatte effect van de hogere rente, geen uitkomst die voor iedere huizenkoper afzonderlijk vaststaat.

De analyse van ING Research gaat over gemiddeld aangeboden tarieven. Het zijn dus geen persoonlijke offertes. De berekening vergelijkt dezelfde lening bij verschillende rentetarieven.

Met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) ging die gemiddelde rente in een jaar tijd omhoog van 3,6 naar 4,4 procent. Leen je buiten de garantie om, dan is het beeld vergelijkbaar: een stap van 3,9 procent naar 4,8.

ING rekent voor een starter met een lening van €350.000 met ongeveer 10 procent hogere bruto maandlasten. Reken je de renteaftrek mee, dan valt de toename in jaar één lager uit: zo'n 6 procent netto.

Wij rekenden het na met een annuïteitenhypotheek van €350.000, een looptijd van dertig jaar en maandelijkse betalingen. Het gaat om rente plus aflossing, zonder hypotheekrenteaftrek en zonder bijkomende kosten.

Het verschil is circa €161,40 bruto per maand, of ongeveer €1.937 per jaar. Dat komt overeen met de stijging van ongeveer 10 procent die ING noemt. De aflossingsduur van dertig jaar staat los van de rentevaste periode van tien jaar. Na die tien jaar kan het rentetarief veranderen.

Zonder NHG is het verschil vergelijkbaar. Bij 3,9 procent kom je uit op ongeveer €1.651, bij 4,8 procent op ongeveer €1.836. Dat is zo'n €185 bruto per maand meer.

Hypotheekrenteaftrek kan het netto verschil verkleinen. Daarvoor moet je wel aan de voorwaarden voor renteaftrek voldoen. Bij een nieuwe eigenwoninglening gaat het onder meer om waarvoor je leent en de verplichting om binnen dertig jaar minimaal annuïtair of lineair af te lossen. Hoeveel belastingvoordeel je daadwerkelijk hebt, hangt af van je fiscale situatie. De aflossing zelf is niet aftrekbaar.

Wie al een huis heeft en verhuist, merkt de hogere rente volgens ING minder. Doorstromers financieren volgens de ING-analyse gemiddeld zo'n 83 procent van de woningwaarde met een hypotheek. De rest betalen ze grotendeels uit de overwaarde van hun oude huis.

Bovendien mogen ze hun lage rente vaak, onder voorwaarden, houden bij een verhuizing. Dat helpt flink: de gemiddelde rente op uitstaande hypotheken ligt volgens ING op 2,9 procent. Dat is veel lager dan wat banken nu vragen voor een nieuwe lening.

ING verwacht dat de hogere rente bij bestaande koopwoningen vooral de prijsstijging afremt. Wie minder kan lenen, biedt ook minder, en verkopers zullen hun vraagprijs misschien moeten temperen. Een echte daling van de huizenprijzen verwacht de bank niet, onder meer omdat er nog altijd weinig huizen te koop staan.

Bij nieuwbouw ligt dat anders. Projectontwikkelaars verlagen hun prijzen niet snel, omdat dat de haalbaarheid van een project kan raken. Daardoor verwacht ING vooral minder verkopen van nieuwe woningen. Daar komt bij dat je bij nieuwbouw vaak maanden wacht op de sleutel. Betaal je in die tijd twee keer woonlasten, dan tikt een hogere rente extra aan.

Zo hard als vier jaar geleden zal het volgens de bank niet gaan. In 2022 schoot de rente in minder dan een jaar op van rond 1,1 tot circa 4,5 procent. Nieuwe woningen verkochten daarna binnen twaalf maanden ongeveer half zo vaak.

Kijk niet alleen naar de gemiddelde rente, want de verschillen tussen banken zijn groot. Vergelijk aanbiedingen voor dezelfde rentevaste periode, hypotheekvorm en verhouding tussen lening en woningwaarde.

Vraag ook na of je in aanmerking komt voor NHG. Met NHG is de rente gemiddeld lager. Vanaf 2027 gaat de grens volgens de NHG van €470.000 naar €500.000. Die hogere grens betekent niet dat je op jouw inkomen automatisch €500.000 kunt lenen. Je maximale hypotheek en de NHG-voorwaarden moeten afzonderlijk worden beoordeeld.

Koop je nieuwbouw, reken dan ook de maanden tot de oplevering mee. Zo weet je wat je in die periode naast je huidige huur of hypotheek betaalt.

DDS beschreef eerder hoeveel de renteverschillen tussen aanbieders op €350.000 kunnen schelen. De ING-analyse laat daarnaast zien wat de rentestijging tegenover vorig jaar doet met de maandlasten, de leenruimte en de nieuwbouwmarkt.

Wil je vaker zulke uitleg over je geld in je tijdlijn? Like en volg DDS op Facebook.