Intercom en elektra in de opgang horen bij de kale huur: verhuurder moet €756,96 aan servicekosten terugbetalen, oordeelt kantonrechter

Onderdelen die vastzitten aan het gebouw, zoals een vaste intercominstallatie, horen bij de kale huur en niet bij de servicekosten. Op die grond moet een verhuurder €360,96 voor de intercom en €396 voor de post 'elektra opgang' terugbetalen aan de huurster, samen €756,96. Dat oordeelde de kantonrechter in Roermond in een tussenvonnis van 16 september 2026. De verhuurder betwistte niet dat de intercom en de elektra onroerende zaken zijn.

Bij de lampen in het trappenhuis ligt het genuanceerder. De stroom die in gemeenschappelijke ruimten wordt verbruikt, mag wel in de servicekosten, en het vervangen van lampen ook, als de verhuurder dat voor je doet. Armaturen en de elektrische installatie zelf blijven voor rekening van de verhuurder.

Het vonnis is nog niet het laatste woord in deze zaak. Over andere posten moet de verhuurder eerst stukken aanleveren, en de €756,96 wordt pas in het eindvonnis toegewezen.

De huurster huurde van 8 augustus 2023 tot en met 30 september 2025 een woning voor €1.400 per maand. Daarnaast betaalde zij €600 per maand als vergoeding voor meubels en stoffering. Volgens haar was dat bedrag onterecht in rekening gebracht.

De kantonrechter oordeelde dat zo'n vergoeding in beginsel onder de servicekosten valt, omdat het Besluit servicekosten 'meubilering, stoffering en overige inboedel' noemt. Maar per post moet je kijken wat er werkelijk wordt gerekend. Bij die beoordeling per post ging het onder meer om €15,04 per maand voor de intercom en €16,50 per maand voor 'elektra opgang'.

De huurster stelde dat beide posten onroerende zaken zijn, waarvan de kosten geacht worden in de kale huur te zitten. De verhuurder sprak dat niet tegen. Over oktober 2023 tot en met september 2025 gaat het om 24 maanden: 24 keer €15,04 is €360,96, en 24 keer €16,50 is €396.

Ook bij de wasmachine ging het mis. De verhuurder rekende €9,48 per maand, ofwel €113,76 per jaar. Op basis van de factuur van €586 hield de kantonrechter een gebruiksvergoeding van 10 procent per jaar aan: €58,60. Dat is €4,60 per maand te veel, over 24 maanden €110,40.

Voor de Huurcommissie zijn onroerende zaken dingen die je niet kunt weghalen zonder flinke schade, of die volgens de gangbare opvatting bij de woning horen. Voorbeelden zijn inbouwapparatuur, de cv-installatie, radiatoren en een tegelvloer. Daarvoor mag geen vergoeding in de servicekosten zitten: die kosten worden geacht in de kale huur te zitten.

Losse spullen die de verhuurder meeverhuurt, zoals meubels, stoffering of een wasmachine, mogen wel in de servicekosten. Dat geldt ook voor elektriciteit, gas en water die in gemeenschappelijke ruimten worden verbruikt.

Voor de verlichting in het trappenhuis betekent dat: het stroomverbruik en het vervangen van lampen, tl-buizen en starters mogen worden doorberekend, net als kleine reparaties aan kapjes en schakelaars. Het vervangen van armaturen, het vernieuwen of repareren van de installatie en schade door vandalisme blijven voor de verhuurder.

Let bij de intercom op wat er precies wordt gerekend: kleine herstellingen aan elektronische apparatuur noemt het besluit wel als servicekosten.

Je verhuurder moet je binnen zes maanden na afloop van elk kalenderjaar een overzicht sturen, uitgesplitst naar soort kosten. Het overzicht over 2025 had je dus uiterlijk 30 juni 2026 moeten krijgen.

Loop daarna elke post na. Gaat het om iets dat vastzit aan het gebouw, dan hoort het niet in de servicekosten. Gaat het om losse spullen, vraag dan naar de aankoopprijs en de berekening. Staat er een vage verzamelpost, vraag dan om de onderdelen en de facturen.

Dat laatste verlangde de kantonrechter ook. Over onder meer wandbekleding (€236,77 per maand), meubilair (€160,38), verlichting (€11,17) en 'roerende zaken opgang' (€22,46) is nog niets beslist. De verhuurder moet eerst duidelijk maken waaruit die posten bestaan en hoe ze zijn berekend, met de facturen erbij. Bij de gemeentelijke belastingen moet de verhuurder per jaar aantonen welke daarvan gebruikerslasten van de huurster zijn. De zaak komt op 14 oktober 2026 terug.

Ben je het niet eens met het overzicht, laat dat de verhuurder dan schriftelijk weten en leg uit welke posten je betwist en waarom. Heb je na een halfjaar nog geen overzicht gekregen, vraag het dan eerst schriftelijk op.

Daarna kun je naar de Huurcommissie, tot uiterlijk tweeënhalf jaar na afloop van het jaar waar het overzicht over gaat. Voor de servicekosten over 2025 kan dat tot 30 juni 2028, voor 2024 tot 30 juni 2027. De termijn voor 2023 is op 30 juni 2026 verlopen.

Of de Huurcommissie een bindende uitspraak kan doen, hangt af van je contract. Is dat op of na 1 juli 2024 gesloten, dan kan dat bij alle huurwoningen. Bij een ouder contract in de vrije sector kan de commissie alleen een advies geven.

Voor huurcontracten die vanaf 1 januari 2027 worden getekend, gelden nieuwe regels: verhuurders mogen dan alleen acht soorten servicekosten rekenen. Bestaande contracten houden de huidige regels, tenzij je samen afspreekt dat de nieuwe ook voor jou gelden.

Pak het overzicht over 2025 erbij en zet bij elke post of het om iets vasts of iets losses gaat. Staan de intercom of de installatie in het trappenhuis erop, vraag je verhuurder dan schriftelijk om uitleg en facturen.