Meer keuze op de huizenmarkt geeft kopers ruimte: kijk verder dan alleen de vraagprijs

De nieuwe kwartaalcijfers van de NVM, gepubliceerd op 8 oktober, laten daarmee een ruimere koopmarkt zien. Voor woningzoekers ontstaat vooral een betere mogelijkheid om huizen te vergelijken en bij sommige woningen te onderhandelen.

Een algemene uitverkoop is het niet. De gemiddelde verkoopprijs bedroeg €503.000 en lag op jaarbasis 1,8 procent hoger. Meer aanbod en hogere prijzen kunnen dus tegelijk voorkomen.

Een jaar geleden werd bij 71 procent van de verkochte woningen meer betaald dan de vraagprijs. Nu is dat bijna twee derde. De gemiddelde verkooptijd liep op van 29 naar 31 dagen.

Voor jouw bod blijft de afzonderlijke woning beslissend. Een vraagprijs is geen automatisch bewijs van de werkelijke waarde. Wie zonder verdere vergelijking standaard een percentage bovenop die prijs zet, maakt de gekozen verkoopstrategie van de verkoper leidend voor zijn eigen budget.

Stel dat een woning voor €400.000 wordt aangeboden. Vijf procent extra bieden betekent €20.000 bovenop de vraagprijs. Dat is een rekenvoorbeeld, geen noodzakelijk bod om de woning te kunnen kopen. Eerst moet duidelijk zijn hoe het huis zich verhoudt tot vergelijkbare woningen en welke werkzaamheden nodig zijn.

Meer keuze heeft pas waarde als je die benut. Maak vooraf een korte lijst met punten waarop je woningen wilt vergelijken: onderhoud, woonoppervlakte, indeling, buitenruimte en terugkerende kosten.

Vraag bij een tweede bezoek door over zaken die de eerste keer niet duidelijk waren. Waar komt een vochtplek vandaan? Hoe oud is het dak? Welke werkzaamheden zijn uitgevoerd en zijn daarvan documenten beschikbaar?

De NVM-uitleg over de onderzoeksplicht wijst onder meer op de vragenlijst van de verkoper, juridische verplichtingen en een bouwkundige keuring bij twijfel over de onderhoudsstaat. De verkoper kan bovendien alleen vertellen over problemen waarvan hij zelf weet.

Bij een appartement verdienen ook de stukken van de vereniging van eigenaren aandacht. Een aantrekkelijke koopprijs zegt weinig als groot onderhoud voor de deur staat en er onvoldoende duidelijkheid is over de rekening.

Vergelijk woningen daarom op het bedrag dat je na aankoop nodig hebt. Neem twee denkbeeldige huizen: woning A kost €390.000 en vraagt direct €30.000 aan noodzakelijke werkzaamheden. Woning B kost €410.000 en vraagt €5.000.

Op deze beperkte vergelijking komt A uit op €420.000 en B op €415.000. Andere aankoopkosten en verschillen in woonlasten zijn nog niet meegerekend. Het voorbeeld laat wel zien waarom de laagste koopsom niet vanzelf de goedkoopste keuze oplevert.

Laat verwachte werkzaamheden zo concreet mogelijk ramen. Een eigen schatting op basis van een snelle rondgang kan sterk afwijken van wat een vakman daadwerkelijk moet doen.

Bij bieden op een woning gaat het volgens de NVM om meer dan het bedrag. Ook de opleverdatum, geldigheidsduur van het bod, over te nemen spullen en ontbindende voorwaarden kunnen meewegen.

Vraag daarom welke planning de verkoper voor ogen heeft. Misschien past een latere overdracht goed bij jullie beiden. Zo’n afspraak kan onderdeel zijn van een bod zonder dat je uitsluitend het aankoopbedrag verhoogt.

Bepaal vooraf je bovengrens en de voorwaarden die je nodig hebt. Een ruimere markt is juist aanleiding om zorgvuldig te vergelijken, niet om belangrijke controles over te slaan zodra een woning eindelijk bereikbaar lijkt.

De toename van het aanbod volgt op het grote aantal woningen dat in het tweede kwartaal te koop werd gezet. Dat is niet dezelfde maatstaf als het aantal woningen dat op een bepaald moment nog beschikbaar is.

Ook de eerder verhoogde huizenprijsverwachting van Rabobank laat zien waarom meer keuze niet automatisch een prijsdaling betekent. Een prognose blijft bovendien een verwachting.

Voor wie nu zoekt, ligt de bruikbare winst in de concrete vergelijking: welke woning past, wat moet er nog aan gebeuren en welk bod is daarvoor verantwoord? Laat die antwoorden bepalen hoeveel je biedt.