Afbeelding gemaakt met Shutterstock AI
Twee huizen, dubbele hypotheeklasten: de aftrek voor je oude woning duurt niet onbeperkt
Wilt u DDS vaker zien?
Stel DDS in als voorkeursbron op Google.
Voeg DDS toe op GoogleWie naar een nieuwe woning verhuist terwijl het oude huis nog niet is verkocht, kan tijdelijk hypotheekrente voor beide woningen aftrekken. Die regeling voorkomt dat dubbele woonlasten onmiddellijk ook tot verlies van belastingaftrek leiden.
De bescherming duurt alleen niet onbeperkt. De voormalige woning mag maximaal drie jaar na het kalenderjaar van vertrek als eigen woning worden behandeld.
Voor iemand die in 2023 verhuisde en het oude huis sindsdien leeg en te koop heeft staan, kan de termijn op 31 december 2026 eindigen. Vanaf 2027 verhuist de woning in beginsel naar box 3 en is de hypotheekrente daarop niet meer aftrekbaar.
Het vertrekjaar telt anders
De Belastingdienst kijkt naar kalenderjaren. De oude woning mag als eigen woning worden opgegeven in het jaar waarin je bent verhuisd en vervolgens nog maximaal drie jaar.
Een verhuizing in januari of december 2023 leidt daardoor tot dezelfde uiterste kalenderdatum: 31 december 2026.
De Belastingdienst geeft zelf het voorbeeld van een woning die vanaf 1 mei 2023 leeg en te koop staat. Die woning mag maximaal tot en met 31 december 2026 als eigen woning worden opgegeven.
De voorwaarden en het voorbeeld staan op Vorige woning staat te koop.
De woning moet leeg en te koop staan
De tijdelijke regeling geldt niet alleen omdat iemand twee huizen bezit. De voormalige woning moet aan voorwaarden voldoen:
- zij staat te koop;
- zij staat leeg;
- zij was in het vertrekjaar of een van de drie voorafgaande jaren het hoofdverblijf.
Zolang aan die voorwaarden wordt voldaan, kunnen onder meer betaalde hypotheekrente en bepaalde periodieke betalingen voor erfpacht aftrekbaar blijven.
Het eigenwoningforfait over de leegstaande verkoopperiode is volgens de Belastingdienst nul. Voor de nieuwe woning die als hoofdverblijf wordt gebruikt, geldt wel het normale eigenwoningforfait.
Tijdelijke verhuur verandert de positie
Sommige eigenaren besluiten de oude woning tijdelijk te verhuren terwijl zij op een koper wachten. Dat kan de fiscale behandeling veranderen.
Tijdens verhuur is de woning niet leeg beschikbaar voor verkoop in de zin van de tijdelijke eigenwoningregeling. De woning en schuld kunnen dan naar box 3 gaan en de hypotheekrente is gedurende de verhuurperiode niet aftrekbaar.
Na afloop van de verhuur kan de oude woning onder voorwaarden weer onder de verkoopregeling vallen, maar de oorspronkelijke maximale termijn wordt daarmee niet opnieuw gestart of verlengd.
Laat de gevolgen vóór tijdelijke verhuur berekenen. De huuropbrengst kan aantrekkelijk lijken, maar moet worden afgezet tegen verloren renteaftrek, box 3, verzekeringsvoorwaarden en mogelijke huurrechtelijke bescherming van de huurder.
Na afloop naar box 3
Is de woning na de maximale periode nog niet verkocht, dan is zij niet langer een eigen woning voor de inkomstenbelasting.
De waarde van de woning en de bijbehorende schuld worden in box 3 opgenomen. De hypotheekrente is dan niet meer aftrekbaar in box 1.
Is de hypotheekschuld lager dan de economische waarde van de woning, dan is sprake van overwaarde. Die kan via de eigenwoningreserve gevolgen hebben voor de renteaftrek op de hypotheek van de nieuwe woning.
Het fiscale effect bestaat dus niet alleen uit het wegvallen van de aftrek voor het oude huis. Ook de financiering van het nieuwe huis kan worden geraakt.
Pas de voorlopige aanslag tijdig aan
Ontvang je iedere maand een voorlopige belastingteruggave waarin nog renteaftrek voor beide woningen is verwerkt? Controleer dan of die betaling na het einde van de termijn nog klopt.
DDS legde eerder uit waarom een voorlopige teruggave moet worden aangepast wanneer een aftrekpost verdwijnt. Wie het te hoge voorschot laat doorlopen, kan bij de definitieve aangifte geld moeten terugbetalen.
Maak voor 2027 een nieuwe berekening met:
- alleen de aftrekbare rente op de nieuwe eigen woning;
- de waarde en schuld van de oude woning in box 3;
- de mogelijke eigenwoningreserve;
- verwachte verkoopkosten;
- de nog resterende dubbele maandlasten.
Wacht niet tot de aangifte over 2027. Dan zijn mogelijk al twaalf te hoge maandelijkse teruggaven uitgekeerd.
Controleer de werkelijke vertrekdatum
De datum waarop je de woning verliet, is bepalend voor het kalenderjaar waarmee de termijn begint. Zoek de gemeentelijke uitschrijving, sleuteloverdracht en ingebruikname van de nieuwe woning op.
Bij twijfel over tijdelijk gebruik, verbouwing of verhuur is persoonlijk fiscaal advies verstandig. Kleine verschillen in de feitelijke situatie kunnen de boxindeling veranderen.
De dubbele-renteaftrek is een tijdelijke overbrugging, geen recht dat doorloopt zolang het verkoopbord in de tuin staat. Voor verhuizers uit 2023 kan eind 2026 daarom een belangrijk omslagpunt worden. Controleer dat vóór het nieuwe belastingjaar begint, niet pas wanneer de definitieve aanslag op de mat valt.
Ga verder met lezen
Dit vind je misschien ook leuk
Laat mensen jouw mening weten
Lees ook
Loading
