NHG voor een huis tot €500.000 hangt in 2027 niet af van je bod of de overdracht, maar van het bindend aanbod van je bank

Het gaat dus niet om de dag van je bod of de overdracht van de woning. Bij NHG is de datum van het bindend aanbod leidend: komt dat aanbod na 1 januari, dan gelden de voorwaarden en de grens van het nieuwe jaar.

Dat is vooral belangrijk voor starters en doorstromers die kijken naar een woning tussen €470.000 en €500.000.

De grens van 2027 staat in de Voorwaarden en normen die per 1 januari 2027 ingaan. NHG berekent hem als het gemiddelde van de koopsommen van de afgelopen 27 maanden, plus 5 procent, afgerond op een bedrag dat deelbaar is door 5.000.

Tot de jaarwisseling geldt volgens Vereniging Eigen Huis nog €470.000. Een bindend aanbod dat in december 2026 wordt uitgebracht, valt dus nog onder de oude grens. Hetzelfde aanbod in januari 2027 valt onder de nieuwe.

Een voorbeeld: je koopt een woning van €490.000. Brengt je geldverstrekker het bindend aanbod in 2026 uit, dan ligt het huis boven de grens en is er geen NHG. Komt het aanbod in 2027, dan kan het wel, want €490.000 is dan niet hoger dan €500.000.

Koop je nu, bespreek dan met je hypotheekadviseur wanneer het bindend aanbod naar verwachting komt en wat dat betekent voor de planning rond je koopcontract.

Voor NHG kijkt de geldverstrekker naar het laagste van de koopsom en de getaxeerde marktwaarde. Is dat bedrag gelijk aan of lager dan de grens, dan is NHG mogelijk. Zijn allebei de bedragen hoger dan €500.000, dan is er geen NHG.

Stel: je koopt een huis voor €510.000 en de taxatie komt uit op €495.000. Dan is €495.000 het laagste bedrag en blijft NHG mogelijk, maar het verschil met de koopsom en de bijkomende kosten moet je dan uit eigen geld betalen. Omgekeerd werkt het ook: een koopsom van €495.000 met een taxatie van €510.000 telt als €495.000.

Verbouw je nog? Dan telt volgens de NHG-pagina over een hypotheek met NHG het aankoopbedrag inclusief eventuele verbouwingskosten, zoals dat nu geldt voor de grens van €470.000.

Reken ook op eigen geld voor de kosten koper, zoals overdrachtsbelasting, notaris en taxatie. Je hypotheek mag maximaal 100 procent van de woningwaarde zijn, of 106 procent als je energiebesparende maatregelen meefinanciert, dus die kosten leen je niet mee.

Financier je energiebesparende maatregelen mee, dan mag je in 2027 tot €530.000 lenen met NHG, nu is dat €498.200. Alles boven de gewone grens van €500.000 moet je volledig aan energiebesparende maatregelen besteden. Het is dus geen ruimte voor een duurder huis, maar voor isolatie, glas of een zuinigere installatie.

Koop je een grondgebonden woning met energielabel E, F of G, dan komt er vanaf 1 januari standaard tot €20.000 extra financieringsruimte voor energiebesparende maatregelen, die je binnen twee jaar moet gebruiken. Hoe dat werkt, lees je in ons artikel over het bouwdepot van €20.000 bij een slecht energielabel.

De borgtochtprovisie blijft in 2027 0,4 procent van het geleende bedrag en betaal je eenmalig bij het afsluiten. Over een hypotheek van €490.000 is dat €1.960, over €500.000 is het €2.000. Die provisie is aftrekbaar van de belasting.

Daar staat een lagere rente tegenover. Omdat NHG het risico voor geldverstrekkers verlaagt, krijg je vaak een rentekorting. Vereniging Eigen Huis schat de rentekorting op maximaal ongeveer 0,5 procentpunt.

Een rekenvoorbeeld, met rentes die geen bankrente zijn maar alleen ter illustratie dienen: bij een annuïteitenhypotheek van €490.000 over 30 jaar betaal je tegen 4,0 procent €2.339,33 per maand bruto. Tegen 4,3 procent is dat €2.424,87. Het verschil is ongeveer €85,54 per maand, ruim €1.026 per jaar. Een provisie van €1.960 heb je in dit voorbeeld dus in bijna twee jaar terugverdiend. Doordat je rente aftrekbaar is, ligt het netto verschil lager.

Welke korting jij krijgt, bepaalt je geldverstrekker. Vraag daarom een offerte met en zonder NHG, dan zie je het verschil in jouw situatie. Hoe zulke maandlasten er bij andere bedragen uitzien, lees je in ons overzicht van maandlasten met NHG bij een rente van 4,38 procent.

NHG biedt daarnaast zekerheid als het misgaat: kom je door bijvoorbeeld werkloosheid, een scheiding of arbeidsongeschiktheid in problemen en is verkoop onvermijdelijk, dan kan een restschuld onder voorwaarden worden kwijtgescholden.

Een hogere NHG-grens betekent niet dat je meer kunt lenen. Je inkomen bepaalt hoeveel hypotheek de geldverstrekker je geeft. De grens bepaalt alleen of een woning in aanmerking komt, zoals ook NHG voor starters uitlegt: het laagste van koopsom en marktwaarde mag niet hoger zijn dan de grens.

Heb je geld nodig van je ouders om de koop rond te krijgen, dan speelt ook de fiscale kant mee. Daarover schreven we eerder in het artikel over een lening van ouders aan hun kind.

Je concrete stap: vraag je adviseur of geldverstrekker naar de verwachte datum van het bindend aanbod, naar de koopsom en de taxatiewaarde en naar de rente met en zonder NHG. Zo weet je voordat je tekent onder welke grens je valt.